记者调查:租户退租后被要求“恢复原状”并收取高额复原费并非个案

  租用写字楼,到期之后退租搬离场,这套流程本是再平常不过。但在静安区珠江创意公司却不是那么回事——必须缴纳“复原费”,将房子恢复到毛坯状态。

  面对物业的要求,租户王先生感到很是不解,自己收房时,房子就不是毛坯状态,为何现在却要求自己将房子恢复至毛坯?

  5年前,开办网络传媒公司的王先生,在珠江创意中心租用了一套270平方米左右的房间作为办公使用,2016年第一份为期2年的合同到期后,王先生又与出租方签订了新的一份为期3年的合同,合同的截止日期是2019年11月31日。

  在这份合同到期前,王先生另行寻找了其它写字楼,不再打算与珠江创意中心续约。

  10月份开始,王先生与员工陆陆续续地与物业方面进行交涉,表达了公司不再与珠江创意中心续约的想法,并要求办理相关的退租手续。没想到的是,物业要求他缴纳8万元的“退租费用”。

  “这8万元,物业说是用来将房子复原成毛坯状态的,还有消防、空调什么的复原,此外就是垃圾清运的费用。”王先生称。

  对于物业的这个要求,王先生感到很气愤,特别是物业提出将房子复原成毛坯状态的要求,他最不能认可,“我们公司搬进来的时候就是有装修的,后期根本没有装修过,为什么现在要求我们恢复成毛坯状态呢!”

  王先生向记者展示了他与珠江创意中心业主方“上海合金材料总厂有限公司”签订的合约,合约上对于物业返还时的状态做出了这样的表述:乙方如按甲方同意的范围内和要求下对该物业进行了装修、增建或改建,必须根据甲方的要求再租赁期满或本合同提前终止前将物业恢复原状(原状按照甲方交付乙方物业时之标准,自然损耗不在此限),由此发生的费用由乙方承担。

  同时,记者还在合同的附件三中,看到了这样的一条补充条款:该单元曾有租户租赁,原租户曾对本单元进行装修,现因乙方要求保留现有装修,乙方同意并接受全部现有装修。

  基于上述的条约,王先生坚持认为,合同首先已经明确了该物业交付时已经是装修过的状态,也做出了明确规定归还物业时只需恢复到原状即可,物业现在要求的“恢复成毛坯”,完全是不合理的要求。

  几番交涉之后,王先生也决定做出让步,提出了一个新的方案,自己带人到公司进行拆除工作,“后来有点不想争了,就找了人来做拆除恢复,他们(物业)报价要8万元,我找的人只要5000元就行”。

  然而,对于王先生的建议,物业再次予以否决。“物业要求我找的装修公司必须要有二级建造师资质,说是担心有安全问题,这不是存心难为人嘛!”王先生称。

  11月27日,记者来到位于静安区的珠江创意中心,王先生的公司已经完成了搬场工作,房间内还剩有少量的桌子、椅子等杂物。

  王先生向记者介绍道,目前房间内状态就是当时自己接手时的样子,无论是房间的隔断、吊顶还是地板都是原本的样子。而且,王先生进一步提出了自己的担忧,由于合同规定的是“恢复原状”,自己并不知道房间所谓的毛坯原状是什么样子,一旦自行恢复,后期又怕出租方再次“挑刺”。

  对于王先生的质疑和担忧,记者来到了珠江创意中心三号楼二层的物业和招商办公处,一名王姓工作人员向记者解释了与王先生的相关争议问题。

  首先,对于王先生所提出的合同条款,工作人员予以了认定,但是却提出了不同的解释,他提出,一般的写字楼都会要求承租方在退租的时候,将出租物业恢复到毛坯状态,这是为了让后续的承租人可以自行规划房间的布局使用。“但是,王先生的情况比较特殊,当初他与上一任的承租人是‘无缝衔接’的租赁状态,王先生认可上任承租人的装修,在附加条款中也都有注明,这也就意味着上任承租人需要复原的责任转嫁到了王先生身上,因而他现在有义务将房子恢复成毛坯状态,其实当时他也省了一个装修费,现在复原费还是要付!”

  另外,该工作人员还向记者表示,如果王先生能像自己当年一样,找到一个“无缝衔接”的承租人,并且同意现在房间的装修,这样王先生同样不承担复原费用,“不然我们找别人租,别人要改建,拆除的费用还要下家给,这也不合理吧!”

  针对王先生提出的“复原费过高”的问题,工作人员也作了详细解释。复原费的报价主要有四个部分组成,第一是空调的复原,装修后空调的管道因为房间的切割进行了调整,现在要复原回去;第二是垃圾清运的费用;第三是消防管道的复原,也是因为房间切割做出过调整需要复原;第四则是装修拆除的费用。

  这名工作人员称,前两项费用都是有固定报价的,不可做出调整,后两项王先生如果觉得报价不合理可以自行寻找有资质的公司。“我们后来也是协商给出了一个新的报价,另外两项他们(王先生公司)可以自己做,但是他们(王先生公司)还是不同意呀。”并且,该工作人员否定了“所谓二级建造师资质”的要求,称只是需要有资质的拆除公司进行拆除。

  最后,针对王先生提出的复原担心,工作人员也表示,这无需担心,合同的附件中也有相应的图纸,对房间原样进行界定,王先生若自行拆除,只需按图纸进行即可。

  目前,双方协商未果,王先生的公司搬出了珠江创意中心,双方后续将针对“复原争议”走法律途径进行解决。

  11月27日当天,记者还走访了珠江创意中心的多个公司,找到其中一家近期也准备退租的公司,据该公司的员工介绍,自家公司向出租方要求退租后,同样被要求支付近3万元的“复原费”,但这家公司在进驻之初,房屋的吊顶就已存在,只是改装过公司的地板,对于复原要求,该公司同样认为很不合理。

  其次,3万元的复原费用也是争议之一,该员工称,自己了解过市面上装修公司的报价,100平方米左右的房间,拆除费用在2万元以内,珠江创意中心给出的报价并不合理。但是,租赁双方就这个问题进行过多次商讨,价格和复原方案都做出了调整,目前已达成了协商。

  据一位从事写字楼租赁行业的业内人士介绍,写字楼租赁方一般都会提出承租方在退租时将物业恢复毛坯状态的要求,合同里面会对此做出明确的规定,这算是一种默认的行规,特别是高档的写字楼在这方面更为严格。这样的拆除要求,一般会由承租人自行聘请拆除公司进行,也有嫌事情麻烦的承租人会将拆除复原费用缴纳给出租方,最终由出租方进行复原工作。一旦如此操作,就给出租方方面留出了很大的操作空间。

  “这主要看下一任的租客认不认可现在的装修,如果下一任租客觉得装修没有问题,那么业主就可以赚到这笔复原费了。”这位业内人士介绍,从目前的行业情况来看,带装修的写字楼其实更好出租,所以有更多的出租方选择收钱之后并不做复原工作,一方面提高出租率,另一方面“坐收”复原费,双向获利。“也算是一种赚钱的手段了,而且报价一般还比较高,赚得不少。”

  对于珠江创意中心和王先生的“复原之争”,记者咨询了上海市中联鼎峰律师事务所律师余同昊,余同昊认为,双方所争议的“原状”问题确实比较难以确认,一方面王先生提供的证据,应该可以认定为原状应为物业交付时的状态,并且补充条款中也有认定物业交付前已经做过装修,这样的诉求具有合理性。

  另一方面,物业所提出的,补充条例之目的,重点在于认定王先生认可前任承租人的装修,并承认复原责任转交于王先生身上,附件中的物业原貌图纸,也是补充用于恢复原貌的。

  余同昊认为,鉴于写字楼皆有“恢复原貌”的行业规定,物业提出补充条款的目的确有指向承租人需将物业恢复毛坯的责任,如果物业可以证明图纸和补充条例的目的就是要求王先生恢复毛坯状态,这样的诉求同样也是具有合理性的。

  因而,双方的争议点确实很难简单的做出判断,后续需要双方提供更多的相关证据予以支撑。

  同时,余同昊提醒,这样的争议其实在合同签订之初,双方就应该做出更为明确详细的说明,例如在补充条例中明确,现物业具有装修,返还时需为毛坯。而对于“原状”的描述也应更为具体,不应笼统地描述为“甲方或乙方认可状态”,这样可以减少很多后续的纠纷问题。

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